Face aux grands défis environnementaux, sociaux et sociétaux et dans un contexte de crise structurelle de l’immobilier, R3 et Bpifrance, éclairent les potentiels de régénération du secteur immobilier à travers une étude inédite. Des travaux nourris de nombreux témoignages d’acteurs¹ qui ont permis d’établir la première méthodologie pour engager un projet immobilier dans une démarche régénérative.

L’enjeu de cette étude : sensibiliser toute la chaîne des acteurs de l’immobilier, des foncières aux entreprises, sur la nécessité d’agir et démontrer la faisabilité de projets à la fois durables et réparateurs.

LES 5 GRANDS DÉSÉQUILIBRES

Depuis les années 1950, le modèle de la société de consommation de masse est l’une des causes principales des grands déséquilibres. Le secteur de l’immobilier, creuset des transformations des modes de vie, porte une grande responsabilité dans l’aggravation de ces déséquilibres.

1 – UN DÉSÉQUILIBRE ENVIRONNEMENTAL

L’activité de l’Homme perturbe l’équilibre environnemental planétaire. En 2022, 6 des 9 limites planétaires ont été dépassées, ces limites définissant les seuils que l’humanité ne devrait pas franchir pour ne pas compromettre les conditions favorables dans lesquelles elle a pu se développer et pour pouvoir durablement vivre dans un écosystème sûr, c’est-à-dire en évitant les modifications brutales et difficilement prévisibles de l’environnement planétaire. Dans ce contexte, le secteur immobilier a un impact environnemental non négligeable.

2 – UN DÉSÉQUILIBRE SOCIAL

La crise du COVID 19 a accéléré l’explosion des inégalités dans le monde, et notamment dans l’accès à l’immobilier. Début 2021, 10% des Français concentrent 44% du patrimoine immobilier français.

3,5% des ménages détiennent à eux seuls 50% des logements mis en location².

De plus, en tant que lieux de vie, les immeubles jouent un rôle dans la création du lien social et peuvent contribuer à l’intégration des populations isolées, c’est-à-dire permettre à ces personnes de vivre de façon autonome dans un logement ordinaire d’un quartier ordinaire.

L’immeuble étant à la fois un objet physique mais aussi un objet financier, les mécanismes de valorisation spéculative des biens ou de déconnexion entre usage et valeur accentuent ce déséquilibre social.

3 – UN DÉSÉQUILIBRE CULTUREL

La société de surconsommation perturbe les fonctions de plaisir et de satiété, altérant ainsi notre rapport à la possession et crée un cercle vicieux dont il est difficile de se détacher. Peu importe les classes sociales, la majorité des français considère qu’il est préférable d’habiter dans une maison individuelle (80% ³). Cependant, les obstacles croissants à la réalisation de ce souhait génèrent des frustrations, surtout parmi les jeunes générations.

4 – UN DÉSÉQUILIBRE MENTAL

Le logement a une fonction sociale qui, si elle n’est pas remplie, peut avoir un impact fort sur la santé mentale. En France, une enquête qualitative réalisée par Médecins du Monde auprès de ménages vivant en habitat indigne dans le Val-de-Marne⁴ a révélé que, si les enfants étaient principalement touchés par
des symptômes physiques, les adultes souffraient davantage de répercussions sur leur santé mentale : plus de la moitié (57%) déclaraient manifester des troubles de l’humeur (tristesse, colère, perte d’énergie) et plus du quart présentaient des symptômes de fatigue dont certains pouvaient être liés à des troubles du sommeil

5 – UN DÉSÉQUILIBRE MÉTABOLIQUE

Les métabolismes humains, notamment le métabolisme intestinal et cutané, sont dégradés à cause de l’exposition répétée aux polluants. L’OMS Europe a évalué à 130 000 le nombre de décès annuels associés à des conditions de logements inadéquates en Europe⁵. De plus, l’air intérieur est cinq à sept fois
plus pollué que l’air extérieur alors même que nous passons 80% à 90% de notre temps à l’intérieur des bâtiments. Depuis les années 70, de nombreux matériaux de construction et de décoration incorporent des composants chimiques (colles, plastiques…) dont les effets toxiques à long terme ne sont pas
toujours connus et maîtrisés.

LES 6 DIMENSIONS DE L’IMMOBILIER RÉGÉNÉRATIF

L’immobilier régénératif se caractérise par une approche holistique des impacts et contributions d’une entreprise. Elle se traduit donc par un engagement des entreprises à travers leurs projets immobiliers sur six dimensions, et ce de manière cumulative :

Il s’articule autour de 6 dimensions fondamentales :

1. la transparence et la co-construction avec les parties prenantes,
2. la régénération des ressources naturelles,
3. l’innocuité pour la santé,
4. l’empowerment des communautés,
5. la création de valeur partagée
6. la promotion du bien-être et de la satiété.
   

L’immobilier régénératif : de la réduction des impacts négatifs à la création de contributions positives

L’immobilier régénératif est un concept d’aménagement et de gestion immobilière qui va au-delà des pratiques de durabilité traditionnelles, en visant à restaurer et à régénérer les espaces impactés par l’activité humaine.

Ludovic Flandin, directeur pôle RSE ETI/Grandes entreprises chez R3, co-rédacteur de l’étude: «Chaque projet immobilier régénératif est conçu pour être un acteur positif dans son écosystème. On dépasse l’ambition de réduction des impacts négatifs pour chercher à contribuer positivement à l’environnement, aux communautés et au bien-être des usagers. Un projet dit ‘régénératif’ va ainsi viser à équilibrer les dimensions économiques, sociales et environnementales, en créant des espaces de vie qui contribuent activement au développement durable des territoires.»

Philippe Kunter, Directeur du Développement Durable et de la RSE de Bpifrance : « Cette étude illustre notre ambition commune de transformer le secteur immobilier vers un modèle de création de valeur plurielle, où performance et régénération vont de pair. L’immobilier régénératif n’est pas seulement un impératif écologique, mais un moteur de résilience économique et sociale pour l’avenir.»

Une radiographie de l’impact de l’immobilier
pour mieux mesurer l’urgence

L’étude ambitionne de sensibiliser toute la chaîne des acteurs de l’immobilier et de l’habitat sur la nécessité d’agir. Pour mesurer très concrètement cette urgence, R3 et Bpifrance livrent une cartographie inédite des enjeux à impact de l’immobilier, qui contribuent à alimenter 5 grands déséquilibres: environnemental, social, mental, culturel et métabolique.

Une mosaïque de témoignages pour rappeler
que le changement est déjà à l’œuvre (et ça marche !)

Habitat partagé et/ou intergénérationnel, co working ou flex office responsables, éco quartiers en Seine Saint Denis, tiers-lieux, construction décarbonée : les nombreux témoignages terrains et recherches terrain qui irriguent l’étude livrent une mosaïque de bonnes pratiques, de conseils concrets, de retours d’expérience réussis.

• ICADE qui prône la transformation foncière, environnementale, et des usages de l’immobilier.   
• LITTLE WORKER et son approche du reconditionnement immobilier tertiaire et résidentiel
• MORNING qui propose une philosophie nouvelle pour le co-working
• ETIC foncière reconnue d’utilité sociale (ESU) qui développe des tiers-lieux responsables
• WORKIN.SPACE acteur conseil du flex-office responsable
• PRO GROUP bureau d’ingénieurs conseils qui engage ses clients en projets régénératifs
• CAHP IDF coopérative de l’habitat participatif en Ile-de-France
• REDMAN promoteur engagé pour la ville bas carbone
• ECHOBAT réseau d’éco construction solidaire
• RECIPRO CITE entreprise certifiée ESU qui agit pour l’habitat intergénérationnel
• SEM HABITAT DURABLE pionnière de l’investissement locatif solidaire
• UXCO groupe immobilier qui réinvente le logement étudiant

Engager l’entreprise dans un projet régénératif,
la méthodologie R3 et Bpifrance en 4 étapes !

• Étape 1 : Clarification des règles du jeu pour la prise de décision. Cette étape permet de définir un cadre clair pour le projet immobilier régénératif, en établissant des règles de gouvernance et des critères financiers spécifiques. Il s’agit de déterminer le budget et les critères de décision d’investissement en tenant compte de la création de valeur non financière et de formaliser les conditions de suivi et de succès du projet.
• Étape 2 : Établissement de la liste potentielle des sites. Dans cette phase, tous les sites potentiellement éligibles pour un projet régénératif sont analysés. Cette sélection inclut des indicateurs pertinents pour chaque site, comme la localisation, les usages ou les impacts environnementaux, afin de créer une liste de sites candidats pour le projet. L’objectif est d’identifier les emplacements les plus propices à un impact régénératif important.
• Étape 3 : Analyse des sites pour déterminer le projet prioritaire. Cette étape consiste à évaluer les sites présélectionnés en fonction de critères multiples : le potentiel humain (capacité à créer une communauté autour du projet), le potentiel de régénération pour l’entreprise (réduction des impacts négatifs, maximisation des impacts positifs), le potentiel de régénération pour le territoire environnant, et enfin la viabilité du modèle économique du projet. Ces critères permettent de choisir le site ayant le potentiel maximal pour une transformation régénérative.
• Étape 4 : Exécution du projet et gouvernance. La dernière étape lance l’exécution du projet en s’appuyant sur les données et la structure établies dans les étapes précédentes. Elle intègre des principes essentiels comme la co-construction avec les parties prenantes, l’empowerment des acteurs, et la création de valeur partagée. La gouvernance est orientée vers la durabilité du projet, en assurant que chaque décision favorise l’impact régénératif et l’équilibre entre bien-être, viabilité économique et bénéfices sociaux.

1. Témoignages d’acteurs comme UXCO, Morning, Icade, Etic, Workin.Space ↩︎
2. Rapport Logement : Inégalités à tous les étages, Oxfam France, 2023 ↩︎
3. Sondage IFOP pour la FFC (fédération française des constructeurs de maisons individuelles) ↩︎
4. La Santé en action (2021). Le logement, déterminant majeur de la santé des populations ↩︎
5. La Santé en action, Septembre 2021, n°457 Le logement, déterminant majeur de la santé des populations ↩︎

Rapport Immobilier régénératif :
de la stratégie à l’action.

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A propos de R3

R3, fondée en 2021, développe et opère des solutions en RSE, décarbonation et efficacité énergétique pour accélérer la transformation des entreprises, quels que soient leur taille et leur secteur. Ses principaux leviers pour mettre en place facilement et concrètement cette transformation : une équipe d’experts, des plateformes digitales de pilotage et de reporting et des solutions de financement des équipements. L’entreprise a d’ores et déjà déployé ses solutions auprès de plus de 1000 entreprises dans tous les secteurs d’activité (bâtiment, industrie, banque, médias, logistique, mode, etc.).

WEBINAIRE Bpifrance

21 novembre 2024 à 11:00

Immobilier régénératif : de la stratégie à l’action

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