Deux appartements affichent le même DPE, la même surface et le même prix. Pourtant, l’un est entouré d’arbres, l’autre subit davantage de pollution et de chaleur. Pourquoi ces différences restent-elles presque invisibles dans les annonces immobilières ? Et si vous passiez une adresse de votre choix au scanner satellite pour voir ce que les annonces ne racontent pas ? C’est le pari de Murmuration, spécialiste français de la donnée spatiale, qui lance Calife-Habitat. Son outil transforme les observations environnementales en cinq certificats : qualité de l’air, végétation, bien-être, accessibilité et ensoleillement. Une nouvelle façon d’interroger la valeur d’un logement, mais aussi la transparence des informations fournies aux acheteurs.

Surface, nombre de pièces, étage, exposition, DPE : une annonce immobilière renseigne précisément sur le logement. Beaucoup moins sur l’environnement dans lequel ses futurs occupants vont vivre. Pourtant, la qualité de l’air respiré chaque jour, la présence de végétation, la proximité d’un parc, l’accessibilité des transports ou encore l’ensoleillement participent directement à l’expérience d’un lieu de vie.

Les fortes chaleurs estivales rendent cette question encore plus concrète. La recherche de fraîcheur, la végétalisation d’un quartier et son exposition aux températures élevées deviennent des éléments susceptibles de peser dans l’appréciation d’un bien. C’est précisément ce décalage entre la précision des informations disponibles sur le bâti et celles concernant son environnement que Murmuration entend réduire avec Calife-Habitat.

La société, qui exploite depuis 2019 des données spatiales au service d’institutions publiques et de grandes entreprises, transpose désormais son savoir-faire au secteur immobilier. Pour toute adresse située en Europe, Calife-Habitat permet de produire des diagnostics de qualité de vie environnementale portant sur cinq dimensions : qualité de l’air, couverture végétale, bien-être, accessibilité et ensoleillement.

« Quartier verdoyant », « proche de tout » : comment passer de l’argument à la mesure ?

Les professionnels de l’immobilier connaissent l’importance de l’environnement immédiat d’un logement. « Quartier verdoyant », « très lumineux », « tout à pied » : ces expressions sont devenues familières dans les annonces. Elles traduisent des caractéristiques recherchées, mais restent généralement descriptives. Calife-Habitat propose de leur associer des indicateurs concrets et objectifs.

À partir d’une simple adresse, l’outil peut générer cinq documents d’une page, conçus dans un format visuel compréhensible par un acheteur non spécialiste.

Indicateur 1 : Qualité de l’air

• Le critère consacré à la qualité de l’air indique notamment le nombre de jours de dépassement des seuils européens, calculé en moyenne annuelle sur cinq ans. Le résultat peut être comparé à celui d’une ville de référence ainsi qu’à la moyenne nationale.

Indicateur 2 : Couverture végétale

• La partie couverture végétale mesure la proportion de surface végétale présente dans des rayons de 1 et 10 kilomètres autour du bien et la cartographie à l’échelle de la parcelle. Une manière de donner une réalité chiffrée à une notion devenue particulièrement sensible avec les épisodes de chaleur : la présence de végétation autour du lieu de résidence.

Indicateur 3 : Bien-être environnemental

• Trois arbres, 30 % de couverture arborée, un espace vert à moins de 300 mètres. Le troisième indicateur s’intéresse au bien-être environnemental à travers la règle dite « 3-30-300 ». Formulée par le chercheur spécialiste des forêts urbaines Cecil Konijnendijk, elle propose trois repères : pouvoir voir trois arbres depuis son lieu de vie, disposer d’au moins 30 % de couverture arborée dans son quartier et avoir accès à un espace vert à moins de 300 mètres.

Cette approche s’appuie sur les travaux consacrés aux liens entre végétalisation des villes, adaptation climatique, santé et qualité de vie. Calife-Habitat transpose ces principes à l’environnement du bien immobilier afin de rendre cette dimension plus facilement lisible par un acquéreur.

Indicateur 4 : Accessibilité

Transports, pistes cyclables, gare : mesurer aussi l’accessibilité réelle d’un logement. La qualité de vie ne se résume toutefois pas à la végétation. Un quatrième critère porte ainsi sur l’accessibilité. Il mesure notamment les distances séparant le logement de l’aéroport, de la gare et des pistes cyclables, ainsi que le nombre de lignes de bus accessibles dans un rayon d’un kilomètre. Des cartes viennent compléter ces informations.

Indicateur 5 : ensoleillement

Enfin, le volet ensoleillement indique le pourcentage de jours ensoleillés par saison observé sur cinq ans, les températures moyennes et leurs écarts par rapport aux normales saisonnières.

Cinq critères qui permettent de documenter des dimensions du quotidien rarement réunies aujourd’hui dans une annonce immobilière.

À Toulouse, ce que raconte l’environnement d’une adresse

Murmuration illustre son approche à partir d’une adresse située 1 rue du Commandeur Cazeneuve, dans le quartier Saint-Cyprien à Toulouse. L’analyse fait apparaître 3,6 jours de pollution par an, contre 19,4 pour la ville de référence. Dans un rayon inférieur à un kilomètre, 23 % de la surface est végétalisée. L’adresse se situe également à 400 mètres d’une gare, 82 mètres d’une piste cyclable et bénéficie de 12 lignes de bus.

Sur le volet météorologique, l’indicateur fait état de 98 % de jours ensoleillés en été.

Autant d’informations qui permettent d’enrichir la lecture d’un bien au-delà de ses caractéristiques physiques.

« Les agents ont déjà l’intuition juste sur un quartier, il leur manquait la preuve. Nos données satellitaires servaient jusqu’ici des politiques publiques et des grands comptes ; elles sont désormais utilisables dans une vitrine d’agence ou sur leurs annonces en ligne« .

Des critères à sélectionner selon les caractéristiques du bien :
Les diagnostics Calife-Habitat sont commandés à l’unité. L’agent immobilier peut ainsi sélectionner les critères qu’il juge pertinents pour présenter l’environnement du logement, de la même manière qu’il sélectionne les photographies ou informations qu’il souhaite faire apparaître dans son annonce. Le tarif est fixé à 25 € par diagnostic pour un bien, avec des réductions pouvant atteindre 20 % selon les volumes. Au-delà de 100 diagnostic commandés, le tarif est établi sur devis. Ils constituent des informations environnementales à visée informative et ne se substituent à aucun diagnostic réglementaire. L’ambition de Murmuration est désormais de diffuser Calife-Habitat auprès d’un maximum de professionnels de l’immobilier et, à terme, de faire de l’information environnementale entourant un logement un repère aussi naturel dans le parcours immobilier que le sont devenues les informations relatives au bâti.

De la donnée spatiale aux choix de vie des citoyens

La création de Calife-Habitat prolonge une démarche engagée par Murmuration depuis sa fondation en 2019. L’entreprise est née d’un constat : les informations permettant de mesurer l’environnement qui entoure les citoyens restent encore difficiles à rendre à la fois fiables, scientifiquement fondées et directement exploitables.

Issus du secteur spatial et spécialistes du traitement des données d’observation, ses fondateurs ont d’abord développé leur savoir-faire auprès d’institutions publiques et de grandes entreprises, notamment dans le cadre de leurs démarches RSE. Avec Calife-Habitat, Murmuration souhaite désormais rendre ces données accessibles à un public beaucoup plus large et permettre aux citoyens de disposer d’informations supplémentaires pour éclairer leurs choix de vie.

La démarche repose sur des données validées scientifiquement et sur des études reconnues afin de produire des informations environnementales compréhensibles et exploitables dans le secteur immobilier. Depuis 2025, l’entreprise dispose également de deux filiales, à Malte et Barcelone. Avec Calife-Habitat, elle souhaite désormais développer une référence internationale de la qualité de vie environnementale appliquée à l’immobilier.

Une ambition fondée sur une évolution de fond : lorsqu’un citoyen choisit son futur logement, la question pourrait progressivement ne plus être seulement « comment est le bien ? », mais aussi « dans quel environnement vais-je vivre ? »