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Finance - Contribution Economique
Anticiper les bénéfices de la performance énergétique

Valeur verte dans l’immobilier : l’ADEME dévoile une étude inédite

mardi 17 avril 2012
Posté par David Naulin

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Sous l’effet de l’augmentation du coût de l’énergie, la valeur verte, ou en d’autres termes la valeur environnementale d’un bien immobilier, devrait être dans les années à venir une composante incontournable des prix du marché. Mais comment permettre aux particuliers et aux professionnels de l’immobilier d’anticiper les bénéfices concrets de la performance environnementale d’un bien immobilier ? L’ADEME a mené une étude inédite pour mieux définir la valeur verte dans l’immobilier et proposer, avec le cabinet Sogreah, une première approche chiffrée en France.



La « valeur verte » dans l’immobilier, kezaco ?

La « valeur verte » représente la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ; elle est principalement liée à la performance énergétique du bien (un bâtiment dit « vert » est plus rentable qu’un bâtiment classique, car moins énergivore), mais également à l’accès aux transports en commun, à ses matériaux de construction, à la qualité de son insertion locale, etc. La prise en compte des enjeux énergétiques et environnementaux dans l’immobilier permettra une amélioration de la performance énergétique des bâtiments, en particulier dans l’existant. En effet, déterminer la valeur verte d’un bien immobilier peut être un moyen d’inciter les particuliers à rénover leur logement avant cession.

76% des Français reconnaissent l’intérêt d’une « valeur verte » dans l’ immobilier [1]

Une grande majorité de Français pense qu’un logement peu énergivore vaudra, à terme, plus cher qu’un logement aux fortes consommations énergétiques. Cette perception de la valeur verte ne se traduit pas encore systématiquement par un passage à l’action : alors que 46% des Français se disent favorables à l’acquisition d’un bien performant sur le plan énergétique, les agents immobiliers estiment que seulement 19% des transactions effectuées prennent en compte ce critère [2].

Renforcer la reconnaissance de la « valeur verte » par l’accompagnement des professionnels et des particuliers

La définition de la valeur verte reste délicate, et en France, la prise en compte de cette notion n’en est qu’à ses prémisses. Les particuliers, notamment, ont des difficultés à estimer le potentiel de cette valeur dans les années à venir. Le nombre encore trop limité de biens « verts » disponibles ou identifiables par des labels notamment, ne permet pas pour le moment de pouvoir y associer une évolution des prix.

Il est donc important d’accompagner les acteurs du marché de l’immobilier, particuliers et professionnels, en leur donnant les moyens d’agir :

- Meilleure sensibilisation et information du public sur les labels et la performance énergétique des logements,
- Développement et amélioration des outils de financement dédiés à la performance énergétique et environnementale de l’habitat (Eco PTZ, PTZ+),
- Amélioration de la fiabilité des référentiels existants :

  • identification des professionnels en mesure de réaliser des travaux efficaces de maîtrise de l’énergie grâce à la mention « Reconnu Grenelle Environnement ».
  • fiabilisation du DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Pour les ménages, le DPE fait partie intégrante des éléments à prendre en compte dans le cadre d’une transaction selon une enquête TNS [3]. En situation d’achat ou de location d’un logement, 8 interviewés sur 10 accordent de l’importance au DPE ; pour plus d’1/3, c’est un critère « très important ». Dans le cas d’une vente, environ 7 interviewés sur 10 lui accordent une attention particulière, 3 sur 10 seulement le considérant comme une simple formalité administrative. Pour les professionnels, le DPE bénéficie d’une bonne image. Il est considéré comme utile, simple à comprendre et à expliquer, ainsi que créateur d’emplois. Cependant, le scepticisme domine encore sur deux points essentiels : l’efficacité pour réduire la consommation d’énergie et pour lutter contre le réchauffement climatique. Par ailleurs, si l’intérêt des clients pour le DPE est jugé assez faible par les professionnels, il est plutôt en progrès depuis l’affichage obligatoire de la classe énergétique et devrait, d’après eux croître au fil des années.

Calcul de la valeur verte d’un bien immobilier en France : une 1ère approche chiffrée inédite

L’ADEME et le cabinet Sogreah ont tenté de chiffrer la valeur verte d’un bien immobilier sur le territoire national par une approche théorique. De nombreuses variables influent sur le niveau de la valeur verte : par exemple, sur un marché immobilier peu tendu et dans un contexte de prix de l’énergie très élevés, la valeur verte peut devenir un critère important de choix des acheteurs.

La valeur verte dans les logements anciens

Pour 8 cas types de rénovation, l’analyse a estimé la valeur verte sur la base de la somme des économies d’énergie attendues et des éventuels surcoûts lors du renouvellement des équipements et ce, suivant plusieurs scénarios prenant en compte les évolutions des prix de l’énergie. Dans l’immobilier ancien, l’important potentiel d’économies d’énergie renforce la valeur verte ; elle peut représenter jusqu’à 30% de la valeur marchande d’un bien [4], en fonction notamment des sources d’énergie utilisées au départ, de l’âge du logement et du prix de marché initial pour ce type de logement (plus ce prix est bas, plus le pourcentage de valeur verte induit par les économies d’énergie sera élevé). Les études de cas permettent de mettre en évidence la performance énergétique comme une composante essentielle de la valeur verte, mais aussi comme un important critère de différenciation entre les logements.

La valeur verte dans le neuf

Pour 23 cas de logements neufs, l’analyse a estimé la valeur additionnelle des logements respectant la réglementation thermique 2012 (RT 2012) par rapport aux mêmes logements respectant la RT 2005. Les estimations de valeurs vertes probables se situent autour de 100 €/m2 SHON5 en maison individuelle et de 60 €/m2 SHON en logement collectif.

- Plus d’informations dans le n°32 du magazine ADEME&Vous Stratégie & études

[1« Les consommateurs face à la réalité du Grenelle Environnement », TNS-Sofres pour Cap Consommateurs Habitants, 2009.

[2« Ressorts du marché et perception de la conjoncture dans les agences », IFOP pour la FNAIM, 2010

[3Enquête réalisée en janvier 2012 par TNS SOFRES pour l’ADEME auprès de 868 ménages, de 200 agents immobiliers et de 100 notaires.

[4Dans un contexte de jeu d’offre et de demande normal.

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